[摘要]烏魯木齊財(cái)務(wù)代理房地產(chǎn)企業(yè)如何交土地增值稅、答：房地產(chǎn)企業(yè)收到房款的次月初申報(bào)時(shí)，土地?增值稅一并申報(bào)、繳納。當(dāng)符合土地增值稅清算條件時(shí)，進(jìn)行全部清算。國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件： 第十條對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
烏魯木齊財(cái)務(wù)代理房地產(chǎn)企業(yè)如何交土地增值稅、答：房地產(chǎn)企業(yè)收到房款的次月初申報(bào)時(shí)，土地增值稅一并申報(bào)、繳納。當(dāng)符合土地增值稅清算條件時(shí)，進(jìn)行全部清算。國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件： 第十條對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何核算
1.預(yù)繳土地增值稅的核算
房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，不能確認(rèn)收入，會(huì)計(jì)處理為：借：銀行存款;貸：預(yù)收賬款。對(duì)于預(yù)收款，需要預(yù)繳土地增值稅，預(yù)繳稅款時(shí)，借：應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交土地增值稅;貸：銀行存款。此時(shí)，由于收入未能確認(rèn)，不能將預(yù)繳的稅金計(jì)入當(dāng)期損益。
2. 計(jì)提和預(yù)提土地增值稅的核算
預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入時(shí)，借：預(yù)收賬款;貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。同時(shí)，對(duì)已繳納的稅金，計(jì)提土地增值稅并計(jì)入當(dāng)期損益，借：營(yíng)業(yè)稅金及附加;貸：應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交土地增值稅。
土地增值稅是取得預(yù)收款時(shí)先預(yù)繳稅金，清算時(shí)再匯算清繳、多退少補(bǔ)。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入與費(fèi)用配比原則，企業(yè)還需要預(yù)提一定金額的土地增值稅，以避免低估費(fèi)用和負(fù)債、高估利潤(rùn)。預(yù)提該部分稅金時(shí)，借：營(yíng)業(yè)稅金及附加;貸：其他應(yīng)付款 預(yù)提土地增值稅。此處不宜貸記“應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交土地增值稅”科目，因?yàn)閺亩惙ń嵌戎v，納稅義務(wù)還沒有發(fā)生，計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)易引起誤解。
在這里，計(jì)提是根據(jù)預(yù)繳的稅款提取的土地增值稅，預(yù)提是對(duì)超過預(yù)繳稅款部分提取的土地增值稅，實(shí)務(wù)中計(jì)提與預(yù)提往往混用。
3. 匯算清繳土地增值稅的核算
匯算清繳土地增值稅時(shí)，如果總稅款大于計(jì)提和預(yù)提數(shù)，則對(duì)于其差額，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交土地增值稅”科目，同時(shí)，借記“其他應(yīng)付款 預(yù)提土地增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交土地增值稅”科目;如果總稅款小于計(jì)提和預(yù)提數(shù)，則對(duì)于其差額，借記“應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目，同時(shí)，借記“其他應(yīng)付款 預(yù)提土地增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交土地增值稅”科目。
實(shí)際補(bǔ)交稅款時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。
4.確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提土地增值稅后計(jì)入其他應(yīng)付款，但在當(dāng)年計(jì)征所得稅時(shí)不允許稅前扣除，這就造成了其他應(yīng)付款賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)的不一致，形成可抵扣暫時(shí)性差異，從而需要確認(rèn)相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)。此時(shí)，會(huì)計(jì)處理為：借：遞延所得稅資產(chǎn);貸：所得稅費(fèi)用 遞延所得稅費(fèi)用。
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